14 Mayıs 2018 Pazartesi

İPOTEKLİ SATIŞ NEDİR

Bildiğiniz gibi bazı gayrimenkuller üzerinde zaman zaman çeşitli nedenlerle kısıtlamalar tesis edilir. Bunlardan en yaygın olanı bir borç ya da teminat amaçlı olarak tesis edilen "ipotek"dir. Gayrimenkul üzerine tesis edilen ipotek tutarı birden fazla ya da borçdan fazla olabilir. Burada gayrimenkul alım satımında karşımıza sıkça çıkan bir durumdan "ipotekli gayrimenkulün satışı"nın nasıl yapılacağı şöyle açıklanıyor: 

Öncelikle bilinmelidir ki eğer gayrimenkul tapusu üzerinde mahkemelerce konmuş bir "satılamaz tedbir kararı" yoksa ki bu ipotek ile aynı şey değildir, ipotekli bir gayrimenkul alınıp satılabilir. Elbetteki bu durumda ipoteği koyan alacaklının teminat hakları saklı kalacaktır. Burada önemli olan alıcının bu durumdan haberdar edilmesi ve ipoteğin kaldırılabilmesinin garanti altına alınmasıdır. Tapu görevlileri bu duruma razı olup olmadığını alıcıya satış esnasında sorarlar ve alacakları cevaba göre satış işlemine devam ederler.

Eğer ipotekli bir gayrimenkulü almanız gerekiyorsa bu durumda gerekli önlemleri aldıktan sonra huzurlu bir şekilde satış işlemine devam edebilirsiniz.

İpotekli tapu satışı!

Genellikle işlem prosedürü şu şekilde işler:

1. Satıcı ile satış bedeli üzerinde anlaşılır.
2. Yapılan ön satış sözleşmesine ipoteğin fek edilmesi sorumluluğunun satıcıya ait olduğu yazılır.Aksi durumda ödenen kaparoyu iade edeceği gibi cayma ceza bedelinden de sorumlu olacağı belirtilir.
3. İpotek koyan ile görüşülüp ödemenin yapıldığı anda borcun kapanacağına ve ipoteğin fek edileceğine dair taahhütname alınır.Eğer ipoteği koyan banka ise bu yazıyı sadece muhatabına yani borçluya verecektir.
4. Satış bedeli tutarı bankaya bloke edilir.Tapu, üzerindeki ipoteği ile birlikte devir alınır.Tapu devri gerçekleştikten sonra bloke çözülür ve muhataplarına(ipotek koyana, alacağı kadar ve kalan var ise mal sahibine) ödeme yapılır.
5. Alınan taahhütler gereği ipotek fek yazıları beklenir.(Bankadan bankaya değişmekle beraber 3-5 gün içerisinde bu fek yazıları gelmektedir.).Nadiren de olsa daha kısa sürelerde geldiği görülmektedir.Ancak unutulmaması gereken şey, hiçbir alacaklının ödeme almadan koymuş olduğu ipoteği kaldırmasının beklenmeyeceğidir.
6. Gelen fek yazısı ile tapunun yeni sahibi tapu dairesine müracaat ederek ipoteği kaldırabilir.
Bu koşullara dikkat etseniz de yine de kontrolünüzde olmayan durumlar olabileceğini ve belli bir oranda risk aldığınızı unutmayın.

SATİŞ NE DEĞİLDİR ?

SATİŞ NE DEĞİLDİR ? 
Satış müşterinin yenildiği, satışçının kazandığı bir güç yarışı ya da satış yapılamadığında kaybedilen bir savaş değildir. Plansız programsız çat kapı dolanarak yapılan bir iş, şık kıyafet giyip, iyi arabalarda gezmek hiç değildir. Kendi olanakları içinde gelişen bir süreçtir.  insanların zorla ikna edilmesi değildir.
Satış “Ayy gene mi bu adam (kadın) geldi!! Yine başımızı ağrıtacak” dedirten bir iş, hiç değildir. Satış pazarı karıştırmak ve kriz yaratmak değildir. Ama satış iyi bir kriz yönetimi anlayışı gerektirir.
Satış bir takas işlemi değildir. Paranın alınıp karşılığında malın ya da hizmetin sunulması ile sonlanacak bir iş değildir. Karşılığında değer yaratma söz konusudur. Satılan her malın satışçıya bir geri dönüşü vardır. Buna müşteri memnuniyeti de dahildir.
Satış, bayilerden ve müşterilerden alınan bilgileri değerlendirmeden müdürüne rapor yazmak da değildir. Satış faaliyetlerindeki ilişkiler kendini eğlendirmek ve sohbetten öteye geçmeyi gerektirir.
Olmayacak bir şeyi vaat ederek satmak satış değildir. Karşılıksız vaatler etik olarak doğru değildir ve satışçının yaptığı hatalar sadece çalıştığı firma için değil sektör için de kötü sonlar hazırlayabilir ve piyasada geri dönüşü olmayacak yanılgılar yaratabilir. Okuma yazma bilmeyen kişilere imzalatılan yüksek tutarlı senetlerle, kalitesiz ve ucuz ürün teslim etmek, ürün müşterinin adresine teslim edilecektir taahhüdüne rağmen teslimatı gerçekleştirmemek, ünlü markaların isimlerini birebir taklit ermek ve satın alma düzeyinin düşük olduğu semtlerde satmak ya da sağlığa zararlı koşullarda üretilen ürünleri tüketicilere satmak da satış değildir. Verilen sözlerin tutulmaması sebebiyle ortaya çıkan sorunları halletmek üzere telefonlara cevap vermekten kaçınmak da satışçıya uygun bir davranış değildir.
Satış A müşterisine ayrı, B müşterisine ayrı veya körü körüne kurallar koyarak herkese eşit davranmak değildir. Satış bütün müşterilere hakkaniyetli davranmaktır.
Satış rakipleri kötülemek değildir. Ürün ya da hizmetinin rakipten farkını ortaya koymaktır.
Satış “Bugün satayım da yarına Allah Kerim” mantığını yürütmek de değildir. Risk yönetimi gerektirir çünkü sonunda firma tarafından elde edilen kar ya da zarardır. Satış hayal kurmak değildir. Fiili olarak da zihin olarak da satışın içinde olmak gerekir. Satış dağınık bilgi, beceri, tutum ve davranışlar arasında konsantrasyon gerektirdiğinden hedefe kilitlenerek sonuna kadar gitmeyi beceremeyenlerin işi değildir.
Satış sadece satmak da değildir arkasından hizmet gelmiyorsa satış, satış değildir.
Ekip çalışmasını göz ardı ederek ve kısır döngüler içerisinde yapılan satışlar satışçının ve satışın gerçek amacına uygun değildir.
Satış dürüst ve saygılı insan işidir.